Оценка рыночной стоимости для снижения кадастровой

С 1 января 2014 года в соответствие с Федеральным законом N 307-ФЗ от 02.11.2013 года введены новые правила по определению налогооблагаемой базы по налогу отдельные виды недвижимого имущества организации.

Аналогичные изменения в расчете налогооблагаемой базы будут введены по отношению к имуществу, принадлежащему физическим лицам, до конца 2018 года во всех субъектах Российской Федерации.

Производственное здание, административное помещение, индивидуальный жилой дом, квартира, сад, земля являются объектом налогообложения и становятся весомой финансовой ношей для собственника. Так как рассчитываться налог будет по кадастровой стоимости.

Изменения в правилах налогообложения имущества затрагивает и индивидуальных земледельцев, и крупных застройщиков, и собственников квартир, и арендаторов помещений. Ранее рассчитывалась инвентаризационная (для физических лиц) или балансовая (для организаций) стоимость недвижимости, которая определялась органами технической инвентаризации по показателям, разработанным ещё во времена СССР. В стоимости учитывались параметры всех конструктивных элементов здания, площадь, коммунальные удобства, физический износ и т. д., по этой причине для собственников и арендаторов оплата налога не обременительна.

Расчет кадастровой стоимости принимает во внимание совсем другие признаки, такие как: местонахождение объекта, удаленность от центра. К примеру, здание в аварийном состоянии и расположенное в центре города будет стоимость в разы дороже нового здания в пригороде. Острее всего эту разницу почувствуют жители крупных городов.

Причиной таких погрешностей является применение стандартных методик согласно федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» усредняющих большое количество объектов недвижимости, средний показатель может существенно отличаться для каждого конкретного случая.

Применение массовых методик оценки привело к тому, что кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше рыночной. Уже сложилась судебная практика — крупные застройщики успешно оспаривают кадастровую стоимость земельных участков установленной выше рыночной.

В настоящее время Налоговый кодекс РФ установил новые правила исчисления налога в отношении конкретных видов недвижимого имущества. В первую очередь к ним относится коммерческая недвижимость, которая включает административно-деловые, офисные центры, торговые комплексы и помещения в них. Также к ним причисляются нежилые помещения, которые согласно разрешённого использования предназначены для размещения торгово - офисных помещений, либо фактически используются для этих целей. Полный перечень объектов указан в ст 378.2 Налогового кодекса РФ а также территориальный орган власти до 1 января налогового года. К примеру правительство Москвы выдало постановление «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 г.» 29 ноября 2013г. № 772-ПП.

Гражданам платить по новому придется с 2015 г. (налог за текущий 2014 г. придет в следующем 2015 г.). Однако уведомления собственников о изменении кадастровой стоимости, возможных льготах заранее никто не будет.

Разумеется, возникает вопрос о том, что делать в такой ситуации. Как показывает практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков снизить размер налогов, подлежащих оплате возможно. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта не должна превышать рыночную. Из чего следует законный способ снижения кадастровой стоимости - определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Процесс оспаривания земельных участков и объектов капитального строительства может проходить как в досудебном, так и в судебном порядке.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости предусматривает рассмотрение спора в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой, которую каждый субъект РФ определяет самостоятельно. Главная трудность, с которой можно столкнуться в досудебном порядке оспаривания это сжатые сроки. Кадастровую стоимость можно оспорить в течении первых шести месяцев с момента внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости, но уведомлять, как выяснили раньше собственников о дате утверждения результатов кадастровой оценки не будет. Отслеживания данных в интересах собственника. Сделать это можно на официальном сайте Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Основанием для пересчета результатов определения величины кадастровой стоимости в досудебном порядке может быть:

• 1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые использованы при определении его кадастровой стоимости;
• 2. установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости ниже кадастровой по состоянию на дату, когда была установлена его кадастровая стоимость. В этом случае делается отчет независимой оценочной компанией, в котором рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости. Если в результате этого рыночная стоимость будет меньше кадастровой менее чем на 30% отчет оценщика будет являться единственным и достаточным аргументом для оспаривания. В случае установления рыночной стоимости ниже кадастровой на 30% и более возникает необходимость подтвердить отчет путем проведения экспертизы отчета в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик причем итогом такой экспертизы должно быть положительное заключение.

Адвокаты сообщают об удобстве и рациональности создания комиссий, что создает облегченный вариант оспаривания в одно-два собрания. В настоящее время деятельность комиссии недостаточно урегулирована, отсутствует отлаженный механизм однако специалисты отмечают эти трудности временные. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости предполагает обращение в суд (статья 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Как правило, основанием может служить:

• 1) не удовлетворительное решение досудебной комиссии;
• 2) если прошло более 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой стоимости.

Судебный порядок предполагает обращение в Арбитражный суд основанием для чего является определение актуально рыночной стоимости объекта недвижимости. Важная роль отводится оценочной компании и оценщику, подготавливающим отчет об оценке рыночной стоимости оспариваемого объекта. Более трех лет оценка для целей снижения налогов стала одним из важнейших и наиболее ответственных направлений деятельности Оценщиков по всей Российской Федерации.

Оценщик, осуществляющий оценку для целей оспаривания кадастровой стоимости, должен иметь соответствующий опыт, юридическую осведомленность, всестороннюю методическую поддержку по вопросам оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Обращение в такую оценочную компанию залог успешного снижения кадастровой стоимости, а следовательно и налогов, предстоящих к оплате. ©




Степахина Эльмира Махмутовна