Возможность оспаривания кадастровой стоимости земель

24.12.2010 года Кабинет Министров РТ Постановлением №1102 утвердил результаты кадастровой оценки участков земли в составе населенных пунктов РТ, которые оказались неожиданными. Оказалось, что кадастровая стоимость участков коммерческого назначения и земель под предприятиями превышает рыночную в 13 раз (мониторинг осуществлялся специалистами ИП Нигматова Л.Р. в г. Казани). Рост цен на земли был ожидаемым, так как стоимость недвижимости в последние годы возрастала, и больше земель включалось в оборот.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной состоит в том, что она определяется государственной кадастровой оценкой для вычисления размера платы за землю и земельного налога. Рыночной же стоимостью называют наиболее вероятную цену, по которой данный участок можно реализовать на открытом рынке в конкурентных условиях, при разумных действиях сторон сделки, располагающих всей необходимой информацией.

Подорожание земель вызвало резкий рос земельного налога, что существенно отразилось на финансовом состоянии организаций и на социально- трудовых отношениях работодателей и работников, а именно:

• в несколько раз завышенные арендные платежи не могут необдуманно оплачиваться работодателями;
• у работников есть риск попасть под сокращение, а главное они не могут рассчитывать на увеличение заработной платы.

Однако п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что при определении рыночной стоимости участка земли намного ниже кадастровой, вторая устанавливается по размеру первой.

Результат вычисления кадастровой стоимости участка может быть оспорен в судебном порядке. Для этого необходимо подать заявление о ее пересмотре. Данная возможность может использоваться крупными землевладельцами, рядом городских предпринимателей, высказывающих свое несогласие путем оценки рыночной стоимости земель и подачей иска в Арбитражный суд РТ.

Для подачи заявления пересмотре кадастровой стоимости необходимо установить рыночную стоимость участка. В отчете об оценке рыночной стоимости участков земли отражена ее реальная стоимость в рассматриваемом регионе и на данный момент времени. Размер рыночной стоимости определяется при ее сравнении с ценой подобных земельных участков и введении изменений ценообразующих факторов (площади, месторасположения, наличия коммуникации, рельефа, формы участка). Оценка должна выполняться с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 от 29.07.1998 г. и Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3 утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года №254, ФСО №4 утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508,нормами и правилами оценочной деятельности СРО в которой состоит специалист по оценке.

Судебная Практика, осуществляемая в РТ предполагает 2 пути оспаривания кадастровой стоимости:

1. Подача иска производится вместе с отчетом об оценке. В данном случае отчет по ходатайству сторон может направляться на экспертизу в СРО, членом которой является специалист по оценке, работавший над данным отчетом для подтверждения соответствия Федеральным стандартам оценки и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135. Эта операция занимает длительное время. Если СРО выносит отрицательное решение относительно данного отчета, он считается недействительным. Назначается повторная оценка.
2. Подача иска производится вместе с отчетом и положительным заключением СРО. В данном случае отчет об оценке проверяется еще до предоставления его в судебные органы. Этот вариант позволяет ускорить процесс судебных разбирательств.

Сейчас Арбитражный суд РТ имеет опыт положительной практики по оспариванию кадастровой стоимости путем определения стоимости рыночной. В Интернете в свободном доспуте опубликовано решение представителя Арбитражного суда РТ, судьи Кашапова Рустема Маратовича по делу №А65-27055/2011, о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости участков земли. Согласно данному решению, размер их кадастровой стоимости превышал рыночную от 5 до 13-ти раз. ©

Мингазова Эльмира Махмутовна