Истец получил права требования из договора инвестирования, по которому застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой дом с коммерческими площадями и передать часть нежилых помещений инвестору, а инвестор предоставить предусмотренное договором финансирование (оплатить стоимость коммерческой недвижимости).
Результаты строительно-инвестиционной деятельности финализируются актом распределения объектов недвижимости, который является основанием для регистрации права собственности инвестора.
Характерной особенностью инвестиционных контрактов в сфере строительства является невозможность определения конкретного объекта недвижимости на стадии заключения договора. Поэтому итоговые документы имеют определяющую роль при разрешении споров о правах на результаты инвестиционной деятельности. Именно акт о распределении созданных объектов призван внести ясность в отношения инвестора и застройщика по вопросу о конкретных помещениях подлежащих передаче в собственность инвестора.
Отсутствие акта по инвестиционному контракту длительное время оставляло инвестора без вещной защиты. Нельзя утверждать, что он имеет ее сейчас в полном объеме, но всё же ситуация изменяется в лучшую сторону.
Дело в том, что до реформы гражданского законодательства 2013-2015 годов вопрос о возможности судебного принуждения к исполнению натурного обязательства в судебной практике чаще находил отрицательный ответ. Считалось, что такого способа судебной защиты права нет, а подписание акта является добровольной (фидуциарной) обязанностью сторон инвестиционных отношений, в которые суд вмешаться не может.
Это означало, что при принудить застройщика к подписанию акта распределения объектов недвижимости было нельзя. Оставалось только расторгать договор и требовать убытки, что не отвечало интересам инвестора.
В середине десятых годов практику поправил Президиум ВАС, а дальше подоспели и поправки в Гражданский кодекс РФ.
Однако сложности в правоприменительной практике сохраняются до сих пор. Инвестирование, в отличие от долевого участия, не имеет механизмов, гарантирующих права инвестора и защищающих от «двойных» продаж или продажи несуществующих метров. В силу государственного регулирования жилищного строительства договоры инвестирования становятся анохронизмом, но в чисто коммерческих проектах используются довольно активно.
Рассмотренный 14.02.2020 года Гражданской коллегией ВС РФ носил, скорее, технический характер. Он не был осложнен вышеназванной проблематикой:
- не было нескольких претендентов на одну и ту же площадь;
- отсутствовал спор о полной оплате;
- объект достроен и введен в эксплуатацию.
Судя по всему, у нижестоящих судов вызвал затруднение вопрос о конкретном помещении, подлежащем передаче истцу в силу отсутствия указания на него в договоре и не подписания единого акта. Однако ВС РФ нашел рецепт преодоления неурегулированных разногласий – помещения фактически находились во владении истца, а значит были переданы застройщиком. При таких обстоятельствах акт о распределении объектов носил формальный характер и не мог служить препятствием к признанию права собственности инвестора.
Более того, судьи сделали важную оговорку о том, что существенным обстоятельством, подлежащим обязательному установлению в инвестиционных спорах, является размер доли инвестора, причитающейся ему по результатам завершения инвестиционного проекта.
Федорова Анастасия Ивановна