Передача объектов части инфраструктуры жилого комплекса в долевую собственности избранной части жильцов незаконна.
Крупный подмосковный застройщик реализовал амбициозный проект строительства многофункционального жилищного комплекса, расположенного на территории 65 га.
В состав комплекса, условно разделенного на кварталы, помимо многоквартирных домов вошли малоэтажные дома (блок-секции), индивидуальные дома блокированной застройки, объекты социальной инфраструктуры, предназначенные для организации объектов образования, отдыха, занятия спортом, а также гаражей, объектов благоустройства и т.п.
Собственники индивидуальных домов и гаражей на общем собрании своего квартала решили огородить прилегающий земельный участок и зарегистрировать право долевой собственности на него с прекращением прав жильцов (собственников) иных кварталов комплекса, что последним, конечно же, оказалось не по душе.
Проблема горизонтальной собственности особенно остро ощущается в коттеджных поселках в виду отсутствия прямого правового регулирования. Судебная практика по такой категории также не обрела четких очертаний. Кейс, рассмотренный Судебной коллегией ВС РФ по гражданским делам нельзя отнести к классической ситуации коттеджного поселка, но всё же правовые подходы могут быть применены универсально.
Верховный Суд, вынося решение в пользу общедолевой собственности всех собственников помещений многофункционального комплекса, опирался на проект планировки территорий и созданные на его основе проекты межеваний комплекса (в которых доступ к спорным объектам был открыты, а также условия договора долевого участия, из которого следовало, что дольщики участвовали в финансировании не только своих метров, но и создания инфраструктуры всего комплекса, в т.ч. и спорной. Кстати оказались и нормы земельного и градостроительных кодексов, согласно которым приватизировать и ограничивать доступ к местам общего пользования нельзя.
Таким образом, гражданская коллегия сделала очевидный выбор в пользу общедолевого режима инфраструктуры жилых комплексов, который возникает в силу закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Изменение такого режима возможно только по решению всех собственников комплекса. Приватизация объектов общей собственности в индивидуальном порядке собственниками домов по признаку примыкания или наибольшей потребности в таких объектах недопустима.
Федорова Анастасия Ивановна