30.12.2008

Стоит ли покупать офис в период кризиса?

Инвестиции в недвижимость во все времена считались самым надежным вложением средств. Потенциальные покупатели коммерческой недвижимости сейчас находятся в сомнении: а стоит ли совершать покупку в период кризиса, не рискованно ли это или лучше подождать того времени, когда ситуация стабилизируется и продолжать пока арендовать? Существует различные точки зрения по этому поводу.

Надо купить. По оценкам экспертов, сегодня коммерческая недвижимость интересна с точки зрения долгосрочных инвестиций. И если есть средства, то покупать недвижимость стоит. Потому что в период кризиса можно купить офис по максимально выгодным условиям. Есть возможность выбрать хорошее предложение по разумной цене. Многие собственники недвижимости готовы сегодня делать неплохие дисконты, лишь бы реализовать офисы. Скидка может доходить до 30–50% за объект. Но эту скидку могут дать уже при переговорах с собственниками, а не при изначальном позиционировании объекта. «Торг уместен» - так пишут в печатных и электронных СМИ. И это не просто слова, это действительно так.

Постепенное выравнивание цен на рынке недвижимости и снижение спроса привели к тому, что в ходе приобретения недвижимости стал возможен торг. Если в период ажиотажного спроса продавцы могли поднимать стоимость квадратного метра, зная, что «и так купят», то сейчас цены становятся более адекватными параметрам помещений. 

Затишье на рынке недвижимости привело к тому, что покупатель стал более обдуманно принимать решения. Однако при этом эксперты в один голос заявляют, что торговаться можно и нужно в большинстве случаев, даже если слов «торг уместен» в объявлении нет. Ведь время идет и между подачей заявки риэлторам и началом рекламирования объекта проходит несколько дней, соответственно мнение собственника может поменяться.

Преимущества есть у покупателей, которые готовы рассчитаться наличными «здесь и сейчас». В случае если владельцу надо продать недвижимость в сжатые сроки, то продавцы с легкостью идут на уступки. Но надо сказать, что обычно в такой ситуации люди и так занижают исходную стоимость квадратного метра. Если же цена за предлагаемый объект недвижимости находится у нижнего ценового предела, существующего для данного типа помещений, то в таком случае торг будет неуместен: скорее всего, дешевле его купить не удастся.

К переговорам с продавцом нужно подготовиться - сравнить аналогичные предложения, а затем смело оперировать полученными данными. Например, тем, что похожие объекты стоят на рынке достаточно долгое время и так не продаются. Еще один аргумент – то, что ждать больше смысла нет, потому как цены могут опуститься еще ниже, и продавать недвижимость будет совсем невыгодно для собственника.

Сегодня на рынке появилась возможность в любом сегменте со скидкой купить хорошие варианты, поэтому эксперты советуют покупать только высококачественные объекты. Рынок изменился, и в дальнейшем реальную инвестиционную прибыль будет приносить недвижимость только высокого качества.

Да и инвестировать сегодня в готовые офисные помещения выгодно. С наличными средствами может произойти все что угодно в условиях нестабильной экономической ситуации, например деноминация. А вкладывая деньги в недвижимость можно от этого себя уберечь. Так же, плюсом к покупке офиса может служить и то, что средства, вложенные в покупку, начнут работать сразу же. Например, если сдать в аренду. В общем можно говорить о таком надежном средстве сохранения своих финансов как покупка недвижимости. 

В ситуации нестабильности валют и постоянно изменяющихся цен на фондовых биржах недвижимость, по-прежнему, является надежным видом инвестирования, приносящим доход каждый день. Недвижимость считается самым безопасным способом сохранения капитала в моменты обесценивания других активов: ее стоимость не так изменчива, как стоимость акций, она приносит доход не только от прироста капитальной стоимости, но и доход от аренды.

В течение последнего десятилетия рынок недвижимости переживал подъем, этот период по темпам роста цен превзошел все предыдущие рекорды. Несмотря на происходящую коррекцию цен, недвижимость остается одним из наиболее важных инструментов для инвестирования. Связано это с тем, что происходящий на мировых рынках кризис – это не кризис только рынка недвижимости, а глобальный кризис, затрагивающий в той или иной степени абсолютно все сектора и индустрии бизнеса. Более того, одна из тенденций кризиса - массовый исход инвесторов из виртуальных финансовых инструментов и фокус на объектах инвестирования, обладающих реальными характеристиками и ценностью. Если же смотреть на инвестиционную отдачу от недвижимости на горизонте инвестирования, то это 7-15 лет.

Не торопиться покупать. Некоторые аналитики все-таки думают, что можно не торопиться с инвестициями в недвижимость, так как скидки еще не достигли своего максимума. Неизвестно сколько времени потребуется ждать, никто не сможет сказать, все будет зависеть от развития ситуации на рынке. Когда цены снизятся существенно, можно будет действовать, купив «интересное» помещение за «интересные» минимальные средства.

Хотя некоторые эксперты считают, что недвижимость можно покупать уже сейчас, так как если цены и снизятся еще, то незначительно. Так же не стоит торопиться покупать недостроенные помещения в несданных домах. Конечно, цена на такие офисы будет с большим дисконтом, но не надо радоваться раньше времени и покупать. Ситуация в строительном сегменте сейчас очень нестабильна и многие объекты просто «замораживаются» и будет ли продолжено строительство никто не может сказать. Застройщики банкротятся, строительство приостанавливается. 

Но если же инвестор все-таки решился вложить средства, то нужно обратить внимание на некоторые особенности. Во-первых, нужно смотреть на степень готовности, рассматриваемого в качестве покупки объекта. Здание должно быть на 75-80% готово. Во-вторых, на стройплощадке должна кипеть работа. Нужно узнать, сколько еще объектов с той же степенью готовности ведет застройщик. Если таких проектов много, может получиться, что собственных средств для завершения всех объектов у застройщика не хватит. С высокой вероятностью предпочтение будет отдано максимально близким к завершению проектам. Поэтому при осмотре объекта, нужно обязательно обратить внимание на активность на строительной площадке. В-третьих, у застройщика должен быть на руках пакет разрешительных документов. Не секрет, что в момент выхода на площадку далеко не у всех застройщиков есть разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Поэтому стоит потребовать, что бы компания предъявила подготовленную исходно-разрешительную документацию. Застройщики привлекают покупателей с помощью различных программ рассрочек. Встречаются даже беспроцентные программы на срок до завершения строительства.

Конечно, решать покупать или не покупать коммерческую недвижимость в период нестабильной экономической ситуации дело каждого, мы привели лишь доводы в защиту той и другой точек зрения.

Латыпова Алсу Ильгизаровна,
ООО «Казанский юридический центр»

Подписаться на новости