8 800 2000 825
Звонки по России бесплатны
order@e-registr.ru

Акта нет, а право есть

10.03.2020

Истец получил права требования из договора инвестирования, по которому застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилой дом с коммерческими площадями и передать часть нежилых помещений инвестору, а инвестор предоставить предусмотренное договором финансирование (оплатить стоимость коммерческой недвижимости).

Результаты строительно-инвестиционной деятельности финализируются актом распределения объектов недвижимости, который является основанием для регистрации права собственности инвестора.

Характерной особенностью инвестиционных контрактов в сфере строительства является невозможность определения конкретного объекта недвижимости на стадии заключения договора. Поэтому итоговые документы имеют определяющую роль при разрешении споров о правах на результаты инвестиционной деятельности. Именно акт о распределении созданных объектов призван внести ясность в отношения инвестора и застройщика по вопросу о конкретных помещениях подлежащих передаче в собственность инвестора.

Отсутствие акта по инвестиционному контракту длительное время оставляло инвестора без вещной защиты. Нельзя утверждать, что он имеет ее сейчас в полном объеме, но всё же ситуация изменяется в лучшую сторону.

Дело в том, что до реформы гражданского законодательства 2013-2015 годов вопрос о возможности судебного принуждения к исполнению натурного обязательства в судебной практике чаще находил отрицательный ответ. Считалось, что такого способа судебной защиты права нет, а подписание акта является добровольной (фидуциарной) обязанностью сторон инвестиционных отношений, в которые суд вмешаться не может.

Это означало, что при принудить застройщика к подписанию акта распределения объектов недвижимости было нельзя. Оставалось только расторгать договор и требовать убытки, что не отвечало интересам инвестора.

В середине десятых годов практику поправил Президиум ВАС, а дальше подоспели и поправки в Гражданский кодекс РФ.

Однако сложности в правоприменительной практике сохраняются до сих пор. Инвестирование, в отличие от долевого участия, не имеет механизмов, гарантирующих права инвестора и защищающих от «двойных» продаж или продажи несуществующих метров. В силу государственного регулирования жилищного строительства договоры инвестирования становятся анохронизмом, но в чисто коммерческих проектах используются довольно активно.

Рассмотренный 14.02.2020 года Гражданской коллегией ВС РФ носил, скорее, технический характер. Он не был осложнен вышеназванной проблематикой: 

  • не было нескольких претендентов на одну и ту же площадь; 
  • отсутствовал спор о полной оплате; 
  • объект достроен и введен в эксплуатацию. 

Судя по всему, у нижестоящих судов вызвал затруднение вопрос о конкретном помещении, подлежащем передаче истцу в силу отсутствия указания на него в договоре и не подписания единого акта. Однако ВС РФ нашел рецепт преодоления неурегулированных разногласий – помещения фактически находились во владении истца, а значит были переданы застройщиком. При таких обстоятельствах акт о распределении объектов носил формальный характер и не мог служить препятствием к признанию права собственности инвестора.

Более того, судьи сделали важную оговорку о том, что существенным обстоятельством, подлежащим обязательному установлению в инвестиционных спорах, является размер доли инвестора, причитающейся ему по результатам завершения инвестиционного проекта.

Смирнов Александр Андреевич

подписаться на рассылку
Архив новостей
Архив публикаций