Цена земли: кадастровая или рыночная?

Русский [изменить]
07.10.2013

Цена земли: кадастровая или рыночная?

На сегодняшний день многие собственники земельных участков выражают недовольство установленным размером кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости. Их позиция вполне понятна, ведь кадастровая стоимость земельного участка является базой для исчисления земельного налога. Таким образом, завышение кадастровой стоимости участка значительным образом может ударить по карману собственника недвижимости, что противоречит законодательно установленному в пункте 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ положению о том, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Изменение кадастровой стоимости земли в России произошло и продолжает происходить в настоящее время в результате переоценки земельного фонда. В Республике Татарстан, например, кадастровая оценка земель осуществлялась на основании государственного контракта № ЗК/2010 «Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов РТ», который был заключен 26.07.2010 г. между Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля». Результат выполненных работ был завершен Актом от 25.08.2010 г., составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов РТ. Впоследствии Постановлением Кабинета Министров РТ от 24.12.2010 «1102 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель и кадастровая палата внесла соответствующие результаты в кадастр недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2011 г. кадастровая стоимость земельных участков в Республике была изменена. Многие собственники, получившие кадастровый паспорт, отметили увеличение кадастровой стоимости в разы по сравнению с предыдущими показателями (например, в результате рассмотрения дела № А65-22954/2012, находившегося в производстве Арбитражного суда Республики Татарстан, было установлено, что кадастровая стоимость превышает рыночную более чем в 4 раза).

Естественно, возникшая ситуация была негативно воспринята плательщиками земельного налога, а также арендаторами, поскольку расчет платы за пользование землей, вносимой последними, базируется на размере земельного налога. Относительным выходом из ситуации стала возможность определить кадастровую стоимость участка в размере рыночной. Основанием данной возможности явился пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ (действующий ныне в редакции Закона № 167-ФЗ), в котором законодатель допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также закрепляет возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Следует отметить, что нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

В результате потока исков, направленных собственниками объектов недвижимости в судебные инстанции, была выработана положительная и единообразная практика применения и толковая норм земельного законодательства об определении кадастровой стоимости земельных участков, все судебные дела были аналогичны как по субъектному составу, так и по составу фактических обстоятельств.

В результате Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в постановлении № 913/1 от 28.06.2011 г. выработал свою позицию по данному вопросу, указывая, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной с государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Более того, Президиум Высшего Арбитражного суда в данном постановлении указывает также, что, в силу пункта 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случае установления судом рыночной стоимости земельного участка орган кадастрового учета обязан внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу соответствующего судебного акта.

Таким образом, учитывая сложившуюся судебную практику в данной сфере, защита прав, нарушенных несоответствием внесенной в гос.кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может быть осуществлена лишь посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости. Однако достоверность кадастровой стоимости земли и законность нормативного акта о ее утверждении в данном случае не оспариваются. Кроме того, поскольку споры, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают права их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота, то подобные споры подлежат рассмотрению в исковом порядке, даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Таким образом, в случае явной несоразмерности кадастровой стоимости земельного участка рыночной лицо, право которого нарушено, может обратиться в суд с требованием об обязании органа кадастрового учета внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка путем указания его рыночной стоимости. В зависимости от субъектного состава участников спора иск направляется в арбитражный суд, либо в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости. Третьими лицами по делу, как правило, привлекаются Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему регистрационному округу, исполнительный орган субъекта федерации, исполнительный комитет муниципального образования.

Следует помнить, что в силу действующих процессуальных норм, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказывания размера рыночной стоимости спорного земельного участка ложится на сторону истца. Как правило, в качестве обоснования своей позиции по делу, истцы представляют отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка, определение которой происходит путем применения сравнительного подхода к оценке. Следует отметить, что дата оценки должна совпадать с датой, на которую была определена кадастровая стоимость земельного участка.

Анализ судебной практики по рассматриваемой категории дел показывает, что кадастровая стоимость земельных участков может многократно превышать их рыночную стоимость, установленную независимыми оценочными организациями. Так, например, при рассмотрении дела № А65-22954/2012, находившегося в производстве Арбитражного суда Республики Татарстан, стоимость земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, была установлена в размере 485 938 651 рублей, в то время как рыночная стоимость по данным независимого оценщика составила 55 459 000 рублей. Таким образом, разность указанных величин составила более чем 8 раз.

В связи с тем, что истец просил значительным образом снизить кадастровую стоимость земельного участка, иные лица, участвующие в деле против удовлетворения заявленных требований возражали, судом было удовлетворено ходатайство третьего лица о назначении судебной экспертизы, производство которой было поручено РГУП «Бюро технической инвентаризации», г. Казань. В результате судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка была определена в размере 113 187 806 рублей.

Следует отметить, что, в силу положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заключение эксперта имеет приоритет перед иными доказательствами, поскольку последний предупрежден об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных сведений. После производства экспертизы, как правило, истцами уточняются требования с учетом экспертного заключения. Решение суда в этом случае выносится в пользу собственника земельного участка.

Таким образом, судебная практика на сегодняшний день идет по пути удовлетворения ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, соответствующее экспертное заключение кладется в основу решения суда. Однако бывают случаи, когда такое ходатайство лицами, участвующими в деле, не заявляется (например, в деле № А65-18554/2013). В этом случае истцу можно подкрепить представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка положительным экспертным заключением.

Таким образом, на сегодняшний день сложилась достаточно положительная практика по делам об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Опытные юристы нашей компании помогут выработать наиболее выигрышную правовую позицию по делу и защитить интересы собственников земельных участков в суде.

Шишковская Полина Викторовна

Версия для печати
Комментировать (Всего 0)
Представьтесь, пожалуйста*
E-mail (будет скрыт)*
Ваш комментарий*
* Помеченные поля, которые необходимо заполнить
Код подтверждения (captcha)
Текст на картинке