Кадастровая стоимость проникает в сферы жизнедеятельности, для регулирования которых она изначально не предназначалась. В судебной практике различных категорий споров возникают подходы, выстроенные на презумпции соответствия кадастровой стоимости рыночной. Причем для ее опровержения суды требуют весомых и убедительных аргументов. Не каждое заключение судебной экспертизы обладает такой силой: необходимо предоставить конкретное обоснование причин отклонения рыночной стоимости от кадастровой.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, рассматривая дело об оспаривании сделок банкрота, поставила под сомнение выводы судебных экспертиз о рыночной стоимости предметов сделки со ссылкой на ее существенное отличие от кадастровой. Позиция тройки, изложенная в Определении от 05.12.2016 No 305-ЭС16-11170, базировалась на следующем: кадастровая стоимость отличается от рыночной только методикой определения цены. Индивидуальная оценка может быть ниже массовой только при наличии индивидуальных особенностей объекта оценки, влияющих на его ликвидность и привлекательность. Таковых Верховный суд в заключениях экспертов деле не усмотрел.
Гражданская коллегия в споре об определении размера компенсации за изъятый для государственных нужд участок применила схожий подход: ни досудебная, ни судебная экспертиза не содержит конкретных причин значительного отличия рыночной цены от кадастровой. Примечательно, что в этом случае чиновники сами настаивали на завышенном показателе кадастровой стоимости, поскольку от этого зависел размер компенсации собственнику изымаемого участка (Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 No 46-КГ17-35).
Позиции коллегий Верховного Суда не оставляют сомнений в том, что использование кадастровой стоимости как источника достоверных сведений о цене объекта недвижимости рано или поздно примет повсеместный характер. Уже сейчас эта идея вышла далеко за пределы публичных и административных споров.
Обращают на себя внимание и предъявляемые судами высокие требования к качеству экспертного заключения, в котором рыночная цена определяется ниже кадастровой. Необходимо обосновать выводы о рыночном показателе индивидуальными параметрами и характеристиками, что под силу только опытным и высококвалифицированным экспертам.©
Смирнов Александр Андреевич
Новости по теме:
22.04.2020 Особенности взыскания судебных издержек в кадастровом споре
12.08.2018 Верховный суд объяснил, как не надо подбирать аналоги для оценки
18.09.2017 СРО оценщиков отстранили от кадастровой переоценки
19.09.2016 Кадастровую стоимость земли будет определять государственное предприятие по единой методике