Оценка недвижимости в целях аренды

Для определения величины арендной платы при сдаче объекта в аренду производится оценка рыночной стоимости арендных платежей. Чаще всего цена аренды определяется той выгодой, которую приобретает потенциальный арендатор. На рынке недвижимости большое количество сделок с куплей продажей реализуется с уже заключенными договорами аренды. В этом случае учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при вычислении стоимости называют корректировкой на право собственности.

Определение стоимости недвижимого имущества, которое передается в аренду, начинается с глубокого анализа динамики рынка аренды аналогичных объектов и уровня арендной платы. Проводя анализ, можно столкнуться с такими трудностями как индивидуальный условия в договорах о совместной деятельности и договорах аренды, определяющие арендные платежи как процент с товарооборота. Официальная оплата может являться только частью полной арендной платы.

Наиболее часто встречающимся вариантом использования недвижимости является передача во временное пользование (аренда) под склад, производственное помещение, помещения для торговли, мини - мастерские, мини ресторанов, кафетерии. Если на рынке недвижимости представлено большое количество предложений в аренду, потребитель делает выбор в пользу помещений имеющих максимальные технические характеристики ( территориальное расположение, наличие парковочных мест, устройство эффективной вентиляции, отопления, водоснабжения и водоотведения, охрана объекта). При определении расчетной ставки аренды принимают, что ставки аренды складских площадей для товаров, требующих при хранении соблюдения температурного режима, превышают ставки аренды для обычных складов в 1,5-2 раза. Ставки за хранение имеют тенденцию к ежегодному росту в пределах 5-10%.

Основным принципом для оценки аренды является капитализация доходов, суть которого заключается в том, что капитализированная чистая прибыль о эксплуатации объекта и является рыночной стоимостью арендованного имущества. Этот принцип может действовать и наоборот. Зная стоимость арендованного имущества путем обратной капитализации можно рассчитываем арендную плату за пользование данным объектом недвижимости. Таким образом, при отсутствии на рынке информации об арендных ставках оценщик сможет рассчитать размер рыночной стоимости недвижимости, а затем, доходность рассчитать стоимость аренды объекта.©

Мингазова Эльмира Махмутовна.